Prosedur Dan Cara Mengurus Surat Perjanjian Jual Beli Tanah - Lengkap
Ada beberapa hal penting yang harus anda perhatikan dalam mengurus surat perjanjian jual beli tanah.
Jual beli hak atas tanah yaitu sebuah proses peralihan hak atas tanah, dan sudah ada semenjak zaman dahulu.
Surat perjanjian jual beli tanah haruslah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, dan harus memenuhi syarat-syarat menyerupai terang, tunai dan riil.
Serta sanggup memenuhi rasa keadilan bagi kedua belah pihak, sehingga apabila nanti terdapat perselisihan sanggup diselesaikan secara hukum.
Syarat jual beli "terang" artinya dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang
Syarat "tunai" artinya jual beli tanah tersebut dilakukan dan dibayarkan secara tunai.
Syarat "rill" artinya jual beli tersebut dilakukan secara riil/ nyata.
Untuk itu, apabila transaksi jual beli tanah tersebut harga belum lunas, maka proses jual beli sebagaimana dimaksud belum sanggup dilakukan.
Pejabat umum yang diberi wewenang menurut undang-undang akhir-akhir ini yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah atau disingkat denga PPAT.
Adapun pejabat umum PPAT tersebut terdiri dari:
Yaitu camat yang alasannya yaitu jabatannya sanggup melaksanakan kiprah PPAT untuk menciptakan sertifikat jual beli tanah.
Camat dalam hal ini diangkat sebagai PPAT untuk tempat terpencil atau daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya.
Yakni pejabat umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan menciptakan sertifikat jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu.
Perkembangan bisnis properti dan kemampuan daya beli masyarakat yang kian meningkat, menciptakan kebutuhan masyarakat akan kepemilikan aset dibidang properti ini semakin meningkat.
Hal ini sanggup terlihat dari banyaknya perumahan-perumahan yang dibangun oleh para developer perumahan, baik itu untuk rumah subsidi maupun yang non subsidi.
Apalagi di daerah-daerah pemekaran yang sedang berkembang, tanah-tanah kavling merupakan salah satu opsi favorit yang banyak dipilih masyarakat alasannya yaitu sifatnya yang fleksibel.
Tanah kavling juga cukup gampang untuk dipindahtangankan dan juga untuk disewakan kembali.
Baik itu untuk bercocok tanam, lahan parkir, atau bisa juga untuk disewakan untuk dibangun pergudangan, bahkan disewakan beberapa puluh tahun untuk dibangun dengan ruko-ruko atau lahan usaha.
Akta Jual Beli (AJB) yaitu dokumen yang mengambarkan adanya peralihan hak atas tanah dari pemilik sebelumnya, yakni sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru.
Prinsipnya jual beli tanah ini bersifat terang dan tunai, yakni dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan harganya telah dibayar lunas.
Karena itu, kalau harga jual beli tanah belum dibayar lunas, maka pembuatan AJB belum sanggup dilakukan.
Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, selain risalah lelang, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah hak atas tanah dan bangunan yang sudah beralih kepada pihak lain.
AJB dibentuk di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat untuk tempat yang jumlah pejabat PPAT nya masih kurang.
Dalam praktiknya, seringkali peralihan hak atas tanah dan bangunan ini dilakukan dibawah tangan, padahal secara aturan peralihan hak atas tanah dan bangunan dibawah tangan tidak bisa dilakukan.
Karena itu, sebagai bentuk untuk mendapatkan kepastian hukum, maka langkah pertama yang harus dilakukan untuk melaksanakan perjanjian jual beli tanah dan bangunan yaitu dengan mendatangi pejabat PPAT.
Sebelum transaksi jual beli dilakukan, PPAT akan memperlihatkan klarifikasi mengenai mekanisme dan syarat-syarat yang perlu dilengkapi baik oleh penjual maupun pembeli.
PPAT mempunyai wilayah kerja untuk tempat tingkat dua.
Misalnya, kalau seorang PPAT berkantor di Kotamadya Pangkalpinang, maka ia hanya bisa menciptakan sertifikat PPAT untuk wilayah Kota Pangkalpinang saja.
Begitu juga kalau PPAT nya berkantor di Kota Sungailiat, maka PPAT tersebut hanya bisa menciptakan sertifikat untuk objek yang ada di kota Sungailiat saja, sedangkan untuk tempat yang lain tidak bisa.
PPAT akan menerangkan langkah-langkah dan persyaratan yang diharapkan untuk melaksanakan jual beli.
Kepentingan lainnya yaitu untuk menyerahkan orisinil sertifikat terlebih dahulu untuk dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertahanan.
Langkah awal yang dilakukan oleh PPAT sebelum transaksi jual beli dilakukan yaitu dengan melaksanakan investigasi sertifikat hak atas tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Untuk itu, biasanya PPAT akan meminta sertifikat hak atas tanah orisinil dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Penjual.
Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah diharapkan untuk memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat tanah dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan.
Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah juga dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa hukum, tidak menjadi jaminan hak tanggungan, atau tidak sedang diletakkan sita oleh pengadilan.
Pemeriksaan STTS PBB dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran pajaknya.
Sebelum AJB (Akta Jual Beli) ditandatangani, yang harus menjadi perhatian yaitu adanya persetujuan dari suami atau istri si penjual, apabila penjual berstatus menikah.
Sebab, ketika janji nikah terjadi, maka terjadi kepemilikan harta bersama antara suami dan istri.
Kecuali apabila ada perjanjian pra nikah mengenai harta suami atau istri.
Hak atas tanah, juga menjadi harta bersama antara suami dan istri alasannya yaitu pernikahan, sehingga pada ketika menjualnya harus memerlukan persetujuan dari suami atau istri.
Persetujuan tersebut sanggup dilakukan dengan cara menandatangani surat persetujuan khusus, dalam hal ini, suami atau istri dari pihak penjual turut menandatangani AJB.
Dalam masalah suami atau istri penjual telah meninggal, keadaan tersebut perlu dibuktikan dengan Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan atau Akta Kematian dari Pengadilan.
Akibat aturan dari meninggalnya suami atau istri ini yaitu adanya andal waris untuk tanah yang akan dijual, yakni untuk bawah umur yang lahir dari janji nikah mereka.
Sehingga dengan demikian, Anak-anak tersebut juga wajib memperlihatkan persetujuannya dalam AJB sebagai andal waris menggantikan persetujuan dari suami atau istri yang meninggal.
Namun, apabila ternyata bawah umur andal waris tersebut belum cakap aturan atau belum dewasa, maka penjual harus mendapatkan izin menjual atau menjamin tanah atas nama anak yang belum remaja di pengadilan.
Ikatan tali janji nikah mengakibatkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri, sepanjang tidak ada perjanjian pra nikah.
Jika suami atau istri alasannya yaitu sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada ketika penandatanganan AJB, maka wajib ada surat persetujuan menjual yang dibentuk di hadapan notaris.
Akan tetapi, kalau terdapat perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta, maka tidak diharapkan persetujuan suami atau istri.
Komponen biaya sertifikat jual beli yang harus dikeluarkan oleh penjual maupun pembeli yaitu Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Untuk Pajak Penghasilan (PPh) wajib dibayar oleh Penjual sebesar 5% dari harga tanah, sedangkan Pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5% sesudah dikurangi Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
Selain pajak, biaya lainnya yang perlu dikeluarkan yaitu jasa PPAT yang umumnya ditanggung bersama oleh Penjual dan Pembeli.
Setelah sertifikat tanah, bukti setor pajak, dokumen identitas para pihak, diserahkan serta komponen biaya AJB lainnya telah dibayarkan, selanjutnya penjual dan pembeli menghadap ke PPAT untuk menandatangani AJB.
AJB wajib ditandatangani di hadapan PPAT dan disaksikan oleh dua orang saksi yang juga turut menandatangani AJB.
Apabila AJB telah ditandatangani oleh semua pihak yang telah disebutkan diatas, langkah selanjutnya yaitu melaksanakan balik nama sertifikat dari nama penjual menjadi nama pembeli.
Proses balik nama dilakukan di kantor pertanahan oleh PPAT. Proses balik nama ini biasanya berlangsung kurang lebih satu hingga lima bulan.
Penyerahan Akta Jual Beli kepada kantor pertanahan harus dilakukan PPAT selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja semenjak AJB ditandatangani.
Penyerahan AJB tersebut juga harus melampirkan berkas-berkas lainnya seperti:
Dasar aturan pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan untuk penjual tanah ialah Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 wacana Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, yang berbunyi:
“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau tubuh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”
PPh atau Pajak Penghasilan harus sudah dibayarkan sebelum penandatangan sertifikat jual beli.
Besaran PPh - Pajak Penghasilan dari pengalihan hak (jual beli) atas tanah dan/ atau bangunan yaitu 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan.
Hal ini menurut pada pasal 2 ayat (1) aksara a, PP Nomor 34 tahun 2016.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak menciptakan sertifikat tanah kalau penjual melanggar aturan, menyerupai tidak membayar Pajak Penghasilan sebelum penandatangan sertifikat jual beli.
Hal ini sesuai dengan Pasal 39 ayat (1) aksara (g) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 wacana Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
PPAT menolak menciptakan akta, jika:
“tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”
Pasal tersebut memperlihatkan bahwasannya kalau PPh belum dibayarkan oleh penjual maka transaksi jual beli tidak akan pernah terjadi alasannya yaitu PPAT tidak akan menyebarkan sertifikat kalau terjadi pelanggaran atas aturan yang telah dibuat.
Kaprikornus pastikan bahwa penjual telah membayar PPH sebelum Anda sebagai pembeli mendapatkan sertifikat tanah dimaksud.
Artinya, apabila Anda telah meneriima sertifikat tanah berarti pajak PPH telah dibayarkan oleh penjual.
Pajak penghasilan - PPh atas jual beli tanah sudah terutang pada penjual ketika Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ditandatangani.
Hal ini menurut pasal 1 PP nomor 34 tahun 2016.
Jangan hingga transaksi jual beli tanah Anda hanya diberikan bukti berupa kwitansi saja.
Karena, sengketa kepemilikan hak atas tanah yang sering terjadi dipengadilan yaitu alasannya yaitu ketidak jelasan sertifikat jual beli tanah ini, yang kebanyakan yaitu terjadi perjanjian jual beli dibawah tangan atau hanya dengan kwitansi saja.
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTP) dikenakan kepada pembeli. BPHTP yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/ atau bangunan.
Hal ini menurut Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 pasal 1 angka 41.
Sedangkan dasar aturan pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ialah Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 wacana Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 wacana Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yang berbunyi:
(1) Yang menjadi objek pajak yaitu perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
(2) Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi:
A. Pemindahan hak karena:
B. Pemberian hak gres karena:
Adapun besaran BPHTP - Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang dibayarkan paling tinggi sebesar 5%.
Sedangkan untuk tarifnya sendiri (tarif BPHTP) ditetapkan dengan perraturan tempat setempat.
Selain dasar aturan yang telah kami sebutkan di atas, dasar pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang lainnya ialah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Kedua hal tersebut sanggup menghipnotis besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli.
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sanggup dipahami sebagai harga transaksi yang disepakati oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli).
Apabila peralihan hak atas tanah tersebut tidak alasannya yaitu menjual atau membeli, melainkan melalui jalan hibah, tukar menukar ataupun warisan, maka yang menjadi patokan yaitu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
NJOP yaitu harga tanah yang ditetapkan sesuai dengan nilai pasar secara umum.
Besarnya NJOP tergantung pada wilayah atau tempat masing-masing. Kaprikornus NJOP bisa berbeda-beda tiap wilayahnya.
Karena NPOP atau NJOP yaitu harga tanah yang disepakati oleh kedua belah pihak, maka cara menentukannya yaitu dengan jalan NPOP disepakati sebagai harga tanah, atau NJOP disepakati sebagai harga tanah.
Karena, intinya jual beli tanah tergantung pada harga yang telah disepakati oleh kedua belah pihak (penjual/ pembeli).
Bisa mengikuti NPOP, bisa juga mengikuti NJOP.
Cara memilihnya yaitu dengan mencari mana harga yang lebih tinggi.
Misalnya kalau harga tanah sesuai NPOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai NJOP maka yang dipilih yaitu NJOP alasannya yaitu nilainya lebih tinggi.
Sebaliknya kalau harga tanah sesuai NJOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai dengan NPOP maka yang dipilih yaitu harga NPOP alasannya yaitu nilainya lebih tinggi.
Selain NPOP dan NJOP ada nilai lainnya yang menghipnotis besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli.
Nilai lain yang turut menghipnotis perhitungan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Pada ketika perhitungan pajak nantinya, harga transaksi tanah yang telah disepakati akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP.
Hasil dari pengurangan tersebut nantinya akan dikalikan 5% dan mendapatkan hasil pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli.
Berbeda dengan penjual tanah, pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah lebih kecil dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah.
Hal ini dikarenakan adanya pengurangan dari NPOPTKP.
Nilai NPOPTKP sendiri berbeda untuk tiap-tiap wilayah, tergantung dari peraturan tempat setempat.
Perjanjian jual beli tanah memang bukan kasus mudah, akan tetapi cukup gampang untuk Anda ikuti.
Sebagai penjual atau pun pembeli, Anda harus waspada dan jeli, biar tidak terjadi permasalahan aturan dikemudian hari.
Jual beli hak atas tanah yaitu sebuah proses peralihan hak atas tanah, dan sudah ada semenjak zaman dahulu.
Surat perjanjian jual beli tanah haruslah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, dan harus memenuhi syarat-syarat menyerupai terang, tunai dan riil.
Serta sanggup memenuhi rasa keadilan bagi kedua belah pihak, sehingga apabila nanti terdapat perselisihan sanggup diselesaikan secara hukum.
Mengurus Surat Perjanjian Jual Beli Tanah
Syarat jual beli "terang" artinya dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang
Syarat "tunai" artinya jual beli tanah tersebut dilakukan dan dibayarkan secara tunai.
Syarat "rill" artinya jual beli tersebut dilakukan secara riil/ nyata.
Untuk itu, apabila transaksi jual beli tanah tersebut harga belum lunas, maka proses jual beli sebagaimana dimaksud belum sanggup dilakukan.
Pejabat umum yang diberi wewenang menurut undang-undang akhir-akhir ini yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah atau disingkat denga PPAT.
Adapun pejabat umum PPAT tersebut terdiri dari:
PPAT Sementara
Yaitu camat yang alasannya yaitu jabatannya sanggup melaksanakan kiprah PPAT untuk menciptakan sertifikat jual beli tanah.
Camat dalam hal ini diangkat sebagai PPAT untuk tempat terpencil atau daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya.
PPAT
Yakni pejabat umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan menciptakan sertifikat jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu.
Perkembangan bisnis properti dan kemampuan daya beli masyarakat yang kian meningkat, menciptakan kebutuhan masyarakat akan kepemilikan aset dibidang properti ini semakin meningkat.
Hal ini sanggup terlihat dari banyaknya perumahan-perumahan yang dibangun oleh para developer perumahan, baik itu untuk rumah subsidi maupun yang non subsidi.
Apalagi di daerah-daerah pemekaran yang sedang berkembang, tanah-tanah kavling merupakan salah satu opsi favorit yang banyak dipilih masyarakat alasannya yaitu sifatnya yang fleksibel.
Tanah kavling juga cukup gampang untuk dipindahtangankan dan juga untuk disewakan kembali.
Baik itu untuk bercocok tanam, lahan parkir, atau bisa juga untuk disewakan untuk dibangun pergudangan, bahkan disewakan beberapa puluh tahun untuk dibangun dengan ruko-ruko atau lahan usaha.
Akta Jual Beli Tanah (AJB)
Akta Jual Beli (AJB) yaitu dokumen yang mengambarkan adanya peralihan hak atas tanah dari pemilik sebelumnya, yakni sebagai penjual kepada pembeli sebagai pemilik baru.
Prinsipnya jual beli tanah ini bersifat terang dan tunai, yakni dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan harganya telah dibayar lunas.
Karena itu, kalau harga jual beli tanah belum dibayar lunas, maka pembuatan AJB belum sanggup dilakukan.
Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, selain risalah lelang, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah hak atas tanah dan bangunan yang sudah beralih kepada pihak lain.
AJB dibentuk di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat untuk tempat yang jumlah pejabat PPAT nya masih kurang.
Dalam praktiknya, seringkali peralihan hak atas tanah dan bangunan ini dilakukan dibawah tangan, padahal secara aturan peralihan hak atas tanah dan bangunan dibawah tangan tidak bisa dilakukan.
Karena itu, sebagai bentuk untuk mendapatkan kepastian hukum, maka langkah pertama yang harus dilakukan untuk melaksanakan perjanjian jual beli tanah dan bangunan yaitu dengan mendatangi pejabat PPAT.
Sebelum transaksi jual beli dilakukan, PPAT akan memperlihatkan klarifikasi mengenai mekanisme dan syarat-syarat yang perlu dilengkapi baik oleh penjual maupun pembeli.
PPAT mempunyai wilayah kerja untuk tempat tingkat dua.
Misalnya, kalau seorang PPAT berkantor di Kotamadya Pangkalpinang, maka ia hanya bisa menciptakan sertifikat PPAT untuk wilayah Kota Pangkalpinang saja.
Begitu juga kalau PPAT nya berkantor di Kota Sungailiat, maka PPAT tersebut hanya bisa menciptakan sertifikat untuk objek yang ada di kota Sungailiat saja, sedangkan untuk tempat yang lain tidak bisa.
PPAT akan menerangkan langkah-langkah dan persyaratan yang diharapkan untuk melaksanakan jual beli.
Kepentingan lainnya yaitu untuk menyerahkan orisinil sertifikat terlebih dahulu untuk dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertahanan.
Pemeriksaan Sertifikat dan PBB
Langkah awal yang dilakukan oleh PPAT sebelum transaksi jual beli dilakukan yaitu dengan melaksanakan investigasi sertifikat hak atas tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Untuk itu, biasanya PPAT akan meminta sertifikat hak atas tanah orisinil dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Penjual.
Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah diharapkan untuk memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat tanah dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan.
Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah juga dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa hukum, tidak menjadi jaminan hak tanggungan, atau tidak sedang diletakkan sita oleh pengadilan.
Pemeriksaan STTS PBB dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran pajaknya.
Adanya Persetujuan Suami atau Istri
Sebelum AJB (Akta Jual Beli) ditandatangani, yang harus menjadi perhatian yaitu adanya persetujuan dari suami atau istri si penjual, apabila penjual berstatus menikah.
Sebab, ketika janji nikah terjadi, maka terjadi kepemilikan harta bersama antara suami dan istri.
Kecuali apabila ada perjanjian pra nikah mengenai harta suami atau istri.
Hak atas tanah, juga menjadi harta bersama antara suami dan istri alasannya yaitu pernikahan, sehingga pada ketika menjualnya harus memerlukan persetujuan dari suami atau istri.
Persetujuan tersebut sanggup dilakukan dengan cara menandatangani surat persetujuan khusus, dalam hal ini, suami atau istri dari pihak penjual turut menandatangani AJB.
Dalam masalah suami atau istri penjual telah meninggal, keadaan tersebut perlu dibuktikan dengan Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan atau Akta Kematian dari Pengadilan.
Akibat aturan dari meninggalnya suami atau istri ini yaitu adanya andal waris untuk tanah yang akan dijual, yakni untuk bawah umur yang lahir dari janji nikah mereka.
Sehingga dengan demikian, Anak-anak tersebut juga wajib memperlihatkan persetujuannya dalam AJB sebagai andal waris menggantikan persetujuan dari suami atau istri yang meninggal.
Namun, apabila ternyata bawah umur andal waris tersebut belum cakap aturan atau belum dewasa, maka penjual harus mendapatkan izin menjual atau menjamin tanah atas nama anak yang belum remaja di pengadilan.
Ikatan tali janji nikah mengakibatkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri, sepanjang tidak ada perjanjian pra nikah.
Jika suami atau istri alasannya yaitu sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada ketika penandatanganan AJB, maka wajib ada surat persetujuan menjual yang dibentuk di hadapan notaris.
Akan tetapi, kalau terdapat perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta, maka tidak diharapkan persetujuan suami atau istri.
Komponen Biaya AJB
Komponen biaya sertifikat jual beli yang harus dikeluarkan oleh penjual maupun pembeli yaitu Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Untuk Pajak Penghasilan (PPh) wajib dibayar oleh Penjual sebesar 5% dari harga tanah, sedangkan Pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5% sesudah dikurangi Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
Selain pajak, biaya lainnya yang perlu dikeluarkan yaitu jasa PPAT yang umumnya ditanggung bersama oleh Penjual dan Pembeli.
Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)
Setelah sertifikat tanah, bukti setor pajak, dokumen identitas para pihak, diserahkan serta komponen biaya AJB lainnya telah dibayarkan, selanjutnya penjual dan pembeli menghadap ke PPAT untuk menandatangani AJB.
AJB wajib ditandatangani di hadapan PPAT dan disaksikan oleh dua orang saksi yang juga turut menandatangani AJB.
Balik Nama Sertifikat Tanah
Apabila AJB telah ditandatangani oleh semua pihak yang telah disebutkan diatas, langkah selanjutnya yaitu melaksanakan balik nama sertifikat dari nama penjual menjadi nama pembeli.
Proses balik nama dilakukan di kantor pertanahan oleh PPAT. Proses balik nama ini biasanya berlangsung kurang lebih satu hingga lima bulan.
Penyerahan Akta Jual Beli kepada kantor pertanahan harus dilakukan PPAT selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja semenjak AJB ditandatangani.
Penyerahan AJB tersebut juga harus melampirkan berkas-berkas lainnya seperti:
- Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli,
- Akta Jual Beli dari PPAT,
- Sertifikat hak atas tanah,
- Kartu Tanda Penduduk kedua belah pihak,
- Bukti lunas pembayaran PPh,
- Bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Dokumen yang Perlu Disiapkan Oleh Penjual
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Penjual beserta suami atau istri;
- Fotokopi Kartu Keluarga;
- Fotokopi Akta Nikah;
- Asli Sertifikat Tanah;
- Asli Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB);
- Surat Persetujuan Suami/ Istri (atau bisa juga persetujuan tersebut diberikan dalam AJB);
- Asli Surat Keterangan Kematian/ Akta Kematian kalau suami atau istri telah meninggal;
- Asli Surat Keterangan Ahli Waris kalau suami atau istri telah meninggal dan ada anak yang dilahirkan dari janji nikah mereka.
- Asli Akta Izin Menjual dari Pengadilan untuk bawah umur andal waris yang belum dewasa
Dokumen yang Perlu Disiapkan Oleh Pembeli
- Fotokopi Kartu Tanda Penduruk (KTP);
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK);
- Fotokopi Akta Nikah kalau sudah menikah;
- Fotokopi NPWP.
Pajak-pajak yang Harus Dibayar dalam Jual Beli Tanah
Pajak Penghasilan (PPh) Jual Beli Tanah
Dasar aturan pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan untuk penjual tanah ialah Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 wacana Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, yang berbunyi:
“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau tubuh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”
PPh atau Pajak Penghasilan harus sudah dibayarkan sebelum penandatangan sertifikat jual beli.
Besaran PPh - Pajak Penghasilan dari pengalihan hak (jual beli) atas tanah dan/ atau bangunan yaitu 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan.
Hal ini menurut pada pasal 2 ayat (1) aksara a, PP Nomor 34 tahun 2016.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menolak menciptakan sertifikat tanah kalau penjual melanggar aturan, menyerupai tidak membayar Pajak Penghasilan sebelum penandatangan sertifikat jual beli.
Hal ini sesuai dengan Pasal 39 ayat (1) aksara (g) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 wacana Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
PPAT menolak menciptakan akta, jika:
“tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”
Pasal tersebut memperlihatkan bahwasannya kalau PPh belum dibayarkan oleh penjual maka transaksi jual beli tidak akan pernah terjadi alasannya yaitu PPAT tidak akan menyebarkan sertifikat kalau terjadi pelanggaran atas aturan yang telah dibuat.
Kaprikornus pastikan bahwa penjual telah membayar PPH sebelum Anda sebagai pembeli mendapatkan sertifikat tanah dimaksud.
Artinya, apabila Anda telah meneriima sertifikat tanah berarti pajak PPH telah dibayarkan oleh penjual.
Pajak penghasilan - PPh atas jual beli tanah sudah terutang pada penjual ketika Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) ditandatangani.
Hal ini menurut pasal 1 PP nomor 34 tahun 2016.
Jangan hingga transaksi jual beli tanah Anda hanya diberikan bukti berupa kwitansi saja.
Karena, sengketa kepemilikan hak atas tanah yang sering terjadi dipengadilan yaitu alasannya yaitu ketidak jelasan sertifikat jual beli tanah ini, yang kebanyakan yaitu terjadi perjanjian jual beli dibawah tangan atau hanya dengan kwitansi saja.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTP) dikenakan kepada pembeli. BPHTP yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/ atau bangunan.
Hal ini menurut Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 pasal 1 angka 41.
Sedangkan dasar aturan pengenaan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ialah Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 wacana Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 wacana Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yang berbunyi:
(1) Yang menjadi objek pajak yaitu perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
(2) Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) meliputi:
A. Pemindahan hak karena:
- Jual beli;
- Tukar - menukar;
- Hibah;
- Hibah Wasiat;
- Waris;
- Pemasukan dalam perseroan atau tubuh aturan lainnya;
- Pemisahan hak yang menjadikan peralihan;
- Penunjukan pembeli dalam lelang;
- Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan aturan tetap;
- Penggabungan usaha;
- Peleburan usaha;
- Pemekaran usaha;
- Hadiah.
B. Pemberian hak gres karena:
- Kelanjutan pelepasan hak;
- Di luar pelepasan hak.
Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Adapun besaran BPHTP - Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang dibayarkan paling tinggi sebesar 5%.
Sedangkan untuk tarifnya sendiri (tarif BPHTP) ditetapkan dengan perraturan tempat setempat.
Biaya Nilai Jual Objek Pajak - NJOP
Kedua hal tersebut sanggup menghipnotis besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli.
Nilai Perolehan Objek Pajak - NPOP
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sanggup dipahami sebagai harga transaksi yang disepakati oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli).
Apabila peralihan hak atas tanah tersebut tidak alasannya yaitu menjual atau membeli, melainkan melalui jalan hibah, tukar menukar ataupun warisan, maka yang menjadi patokan yaitu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
NJOP yaitu harga tanah yang ditetapkan sesuai dengan nilai pasar secara umum.
Besarnya NJOP tergantung pada wilayah atau tempat masing-masing. Kaprikornus NJOP bisa berbeda-beda tiap wilayahnya.
Karena NPOP atau NJOP yaitu harga tanah yang disepakati oleh kedua belah pihak, maka cara menentukannya yaitu dengan jalan NPOP disepakati sebagai harga tanah, atau NJOP disepakati sebagai harga tanah.
Karena, intinya jual beli tanah tergantung pada harga yang telah disepakati oleh kedua belah pihak (penjual/ pembeli).
Bisa mengikuti NPOP, bisa juga mengikuti NJOP.
Cara memilihnya yaitu dengan mencari mana harga yang lebih tinggi.
Misalnya kalau harga tanah sesuai NPOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai NJOP maka yang dipilih yaitu NJOP alasannya yaitu nilainya lebih tinggi.
Sebaliknya kalau harga tanah sesuai NJOP lebih kecil dari harga tanah yang sesuai dengan NPOP maka yang dipilih yaitu harga NPOP alasannya yaitu nilainya lebih tinggi.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak - NPOPTKP
Selain NPOP dan NJOP ada nilai lainnya yang menghipnotis besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli.
Nilai lain yang turut menghipnotis perhitungan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Pada ketika perhitungan pajak nantinya, harga transaksi tanah yang telah disepakati akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP.
Hasil dari pengurangan tersebut nantinya akan dikalikan 5% dan mendapatkan hasil pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli.
Berbeda dengan penjual tanah, pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah lebih kecil dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah.
Hal ini dikarenakan adanya pengurangan dari NPOPTKP.
Nilai NPOPTKP sendiri berbeda untuk tiap-tiap wilayah, tergantung dari peraturan tempat setempat.
Perjanjian jual beli tanah memang bukan kasus mudah, akan tetapi cukup gampang untuk Anda ikuti.
Sebagai penjual atau pun pembeli, Anda harus waspada dan jeli, biar tidak terjadi permasalahan aturan dikemudian hari.