Contoh Perhitungan Pajak Jual Beli Tanah Untuk Penjual Dan Pembeli
Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah - Dalam perjanjian jual beli tanah, ada biaya-biaya yang harus dibayarkan oleh penjual maupun pembeli.
Mulai dari biaya pajak hingga biaya notaris.
Lihat: Syarat dan Cara Memecah Sertifikat Tanah
Adapun besaran dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual maupun pembeli berbeda cara perhitungannya, sebab dasar hukumnya pun berbeda.
Dasar aturan sebagai dasar pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan untuk penjual tanah ialah Pasal 2 ayat (1) aksara PP No. 34 Tahun 2016, yakni besarnya pajak pengalihan dari hak (jual beli) atas tanah dan/ atau bangunan ialah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan.
Sedangkan dasar aturan pajak untuk pembeli tanah ialah pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP)
Pengenaan pajak untuk pembeli tanah, selain BPHTP juga ada dasar hukuk Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP dan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP.
Lihat: Cara Mengurus Sertifikat Tanah - Syarat dan Bianyanya
Kedua hal tersebut sanggup sangat mempengaruhi besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli.
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sanggup diasumsikan sebagai harga transaksi yang disepakati oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli).
Apabila perolehan hak atas tanah tersebut tidak menurut perjanjian jual beli, contohnya sebab hibah, tukar menukar, maupun warisan, maka yang menjadi dasar aturan atau patoken pengenaan pajaknya ialah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
NJOP ialah harga tanah yang ditetapkan sesuai dengan nilai pasar secara umum.
Adapun nilai NJOP sanggup berbeda-beda tiap wilayahnya.
Disini kami akan memperlihatkan referensi kisaran NJOP dari yang terkecil hingga yang terbesar per kawasannya di wilayah Pangkalpinang.
Mulai dari biaya pajak hingga biaya notaris.
Lihat: Syarat dan Cara Memecah Sertifikat Tanah
Adapun besaran dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual maupun pembeli berbeda cara perhitungannya, sebab dasar hukumnya pun berbeda.
Perhitungan Pajak Jual Beli Tanah
Dasar aturan sebagai dasar pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan untuk penjual tanah ialah Pasal 2 ayat (1) aksara PP No. 34 Tahun 2016, yakni besarnya pajak pengalihan dari hak (jual beli) atas tanah dan/ atau bangunan ialah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan.
Sedangkan dasar aturan pajak untuk pembeli tanah ialah pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP)
Pengenaan pajak untuk pembeli tanah, selain BPHTP juga ada dasar hukuk Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP dan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP.
Lihat: Cara Mengurus Sertifikat Tanah - Syarat dan Bianyanya
Kedua hal tersebut sanggup sangat mempengaruhi besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli.
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sanggup diasumsikan sebagai harga transaksi yang disepakati oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli).
Apabila perolehan hak atas tanah tersebut tidak menurut perjanjian jual beli, contohnya sebab hibah, tukar menukar, maupun warisan, maka yang menjadi dasar aturan atau patoken pengenaan pajaknya ialah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
NJOP ialah harga tanah yang ditetapkan sesuai dengan nilai pasar secara umum.
Adapun nilai NJOP sanggup berbeda-beda tiap wilayahnya.
Disini kami akan memperlihatkan referensi kisaran NJOP dari yang terkecil hingga yang terbesar per kawasannya di wilayah Pangkalpinang.
| Kisaran NJOP Kota Pangkalpinang | |||
|---|---|---|---|
| Nomor | Kawasan | Kisaran NJOP | |
| 1 | Rangkui | Rp1.000.000 hingga dengan Rp18.000.000 | |
| 2 | Taman Sari | Rp1.000.000 hingga dengan Rp18.000.000 | |
| 3 | Gerunggang | Rp300.000 hingga dengan Rp13.000.000 | |
| 4 | Bukit Intan | Rp500.000 hingga dengan Rp15.000.000 | |
| 5 | Pangkal Balam | Rp1.000.000 hingga dengan Rp18.000.000 | |
Karena NPOP atau NJOP ialah harga tanah yang disepakati oleh kedua belah pihak, maka penentuan harga yang disepakati ialah NPOP bila harga tanah lebih besar NJOP, atau NJOP bila harga tanah lebih tinggi dari NPOP.
Selain NPOP dan NJOP hal lain yang mempengaruhi besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli, ialah NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Karena, pada dikala perhitungan pajaknya nanti, harga transaksi tanah yang telah disepakati akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP, sebelum nantinya dikalikan paling besar 5% untuk mendapat nilai pajak yang harus dibayar oleh pembeli.
Untuk selanjutnya besaran NPOPTKP ini akan ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat dengan peraturan daerah masing-masing.
Lain halnya dengan penjual tanah. Pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah biasanya lebih kecil dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah.
Karena pembeli tanah, pada dikala akan membayar pajak dari perjanjian jual beli tanah dimaksud akan dikurangi dengan NPOPTKP.
Sedangkan Nilai NPOPTKP untuk tiap-tiap wilayah berbeda-beda, tergantung dari peraturan daerah masing-masing.
Contoh Penghitungan Pajak Jual Beli Tanah
Setelah mengetahui mengenai pajak jual beli tanah. Maka Anda sendiri sanggup menghitung pajak bagi penjual maupun pembeli tanah.
Kami akan memperlihatkan referensi cara menghitung PPh atau Pajak Penghasilan dan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, untuk wilayah Pangkalpinang, menurut peraturan daerah Kota Pangkalpinang Nomor 2 tahun 2017, yakni:
- Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 20.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP hingga dengan Rp. 500.000.000,00.
- Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 40.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP diatas Rp. 500.000.000,00 hingga dengan Rp. 1.000.000.000,00.
- Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP diatas Rp. 1.000.000.000,00 hingga dengan Rp. 5.000.000.000,00.
- Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 80.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP diatas Rp. 5.000.000.000,00 hingga dengan Rp. 10.000.000.000,00.
- Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 100.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP diatas Rp. 10.000.000.000,00.
Tarif pajak jual beli tanah Kota Pangkalpinang
- Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,05% (nol koma nol lima persen) untuk NJOP hingga dengan Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
- Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,1% (nol koma satu persen) untuk NJOP diatas Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) hingga dengan Rp. 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).
- Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,15% (nol koma lima belas persen) untuk NJOP diatas Rp. 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah) hingga dengan Rp. 5.000.000.000,00 (lima milyar rupiah).
- Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,2% (nol koma dua persen) untuk NJOP diatas Rp. 5.000.000.000,00 (lima milyar rupiah) hingga dengan Rp. 10.000.000.000,00 (sepuluh milyar rupiah).
- Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,25% (nol koma dua puluh lima persen) untuk NJOP diatas Rp. 10.000.000.000,00 (sepuluh milyar rupiah).
Dengan ilustrasi sebagai berikut:
Telah terjadi transaksi jual beli tanah di wilayah Taman Sari Kota Pangkalpinang, seluar 450M2. Harga tanah yang telah disepakati oleh kedua belah pihak sesuai NJOP tanah wilayah Taman Sari Kota Pangkalpinang ialah Rp1.000.000 per m2.
Sehingga harga tanah tersebut sebesar Rp450.000.000,-.
Sehingga harga tanah tersebut sebesar Rp450.000.000,-.
Sedangkan diketahui bahwa NPOPTKP wilayah Taman Sari Kota ialah Rp20.000.000, dengan NJOP hingga dengan 500juta rupiah.
Tarif pajak untuk NJOP hingga dengan 500juta rupiah ialah 0,05%
Berapakah PPh atau Pajak Penghasilan yang harus ditanggung oleh penjual dan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang harus ditanggung oleh pembeli?
Perhitungannya sebagai berikut:
1. Cara menghitung PPh atau Pajak Penghasilan untuk Penjual tanah:
Harga Tanah: Rp450.000.000
PPh: 2.5% x Rp450.000.000 = Rp11.250.000
2. Cara menghitung BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah untuk Pembeli tanah:
Harga Tanah: Rp450.000.000
NPOPTKP : Rp20.000.000
------------------------------------------------ －
Rp430.000.000
BPHTP: 0.05% x Rp430.000.000 = Rp215.000
Nah, dari sini terlihat perbedaannya antara pajak yang harus ditanggung oleh penjual tanah dan pajak yang harus ditanggung oleh pembeli tanah.
Pajak yang harus ditanggung oleh pembeli tanah biasanya lebih kecil daripada pajak yang harus ditanggung oleh penjual tanah. Hal ini kaena adanya pengurangan NPOPTKP.